Kirayə müqaviləsi bağlamamaq hansı problemlərə yol aça bilər? - ƏMLAK EKSPERTİNDƏN AÇIQLAMA

Azərbaycanda mənzillərin kirayəyə verilməsi zamanı tərəflər arasında yazılı müqavilənin bağlanmaması hələ də aktual məsələlərdən biridir. Bəzi əmlak sahibləri və kirayəçilər şifahi razılaşma ilə kifayətlənsələr də, bu yanaşma sonradan kirayə haqqının ödənilməsi, mənzilin boşaldılması, əmlaka dəyən zərərin qarşılanması və digər məsələlərlə bağlı mübahisələr yarada bilər.

Halbuki, kirayə müqaviləsi həm ev sahibinin, həm də kirayəçinin hüquq və öhdəliklərini müəyyənləşdirərək tərəflər arasında münasibətlərin daha aydın və təhlükəsiz şəkildə qurulmasına imkan verir. Bəs kirayə müqaviləsinin bağlanması tərəflərə hansı hüquqi üstünlükləri verir və müqaviləsiz kirayə münasibətləri hansı risklər yarada bilər?
Mövzu ilə bağlı əmlak eksperti Fərid Cəfərli Sonxeber.az-a açıqlamasında bildirdi ki, bu gün daşınmaz əmlak bazarında müşahidə olunan problemlərdən biri mənzillərin kirayəyə verilməsi zamanı tərəflər arasında rəsmi müqavilənin bağlanmasına kifayət qədər əhəmiyyət verilməməsidir. Təəssüf ki, bəzi mülkiyyətçilər kirayə münasibətlərini şifahi razılaşma əsasında qurur, ödənişi nağd şəkildə qəbul edir və münasibətlərin gələcəkdə hüquqi mübahisəyə çevrilə biləcəyini nəzərə almırlar.

Halbuki, kirayə müqaviləsi yalnız qanuni tələb və ya formal prosedur kimi qiymətləndirilməməlidir. Bu sənəd mülkiyyətçinin əmlak hüquqlarının qorunması, kirayəçinin hüquq və öhdəliklərinin müəyyən edilməsi, maliyyə münasibətlərinin şəffaflaşdırılması və mübahisələrin qarşısının alınması baxımından mühüm əhəmiyyət daşıyır. Birinci məsələ - mülkiyyətçinin hüquqlarının qorunmasıdır.

Bəzən belə hesab edilir ki, mənzil sahibinin əmlak üzərində mülkiyyət hüququ varsa, əlavə müqaviləyə ehtiyac yoxdur. Əslində isə mülkiyyət hüququ ilə həmin əmlakdan istifadə edən şəxslə münasibətlərin hüquqi qaydada tənzimlənməsi fərqli məsələlərdir.

Müqavilədə kirayə haqqının məbləği, ödəniş tarixi, istifadə müddəti, kommunal xərclərin kim tərəfindən ödənilməsi, əmlakın təhvil verilmə vəziyyəti, zərərin ödənilməsi və müqaviləyə xitam verilməsi şərtləri dəqiq göstərildikdə, tərəflərin mövqeyi daha aydın olur. Mübahisə yarandığı halda isə yazılı müqavilə və ödənişi təsdiqləyən sənədlər hüquqi baxımdan mühüm sübut əhəmiyyəti daşıya bilər.

İkinci məsələ - kirayəçinin hüquqlarının təmin edilməsidir.

Kirayə müqaviləsi yalnız ev sahibinin maraqlarına xidmət etmir. Kirayəçinin də hüquqlarını qoruyur. Müqavilə yaşayış sahəsindən hansı şərtlərlə istifadə ediləcəyini, kirayə haqqının hansı qaydada ödəniləcəyini və tərəflərin hansı öhdəliklər daşıdığını müəyyənləşdirir.

Məsələn, şifahi razılaşma əsasında yaşayan şəxslə kirayə haqqının artırılması, mənzilin boşaldılması müddəti və ya depozitin qaytarılması ilə bağlı fikir ayrılığı yarandıqda, tərəflərin əvvəlcədən razılaşdırdıqları şərtləri sübut etməsi çətinləşə bilər. Yazılı müqavilə bu cür riskləri azaldır və münasibətlərdə hüquqi müəyyənlik yaradır.

Üçüncü məsələ - vergi intizamı və iqtisadi şəffaflıqdır.

Kirayə münasibətlərinin rəsmiləşdirilməsi daşınmaz əmlak bazarında şəffaflığın artırılmasına da xidmət edir. Əmlakdan gəlir əldə edilirsə, həmin gəlirlə bağlı vergi öhdəliklərinin müəyyənləşdirilməsi və qanunvericiliyə uyğun yerinə yetirilməsi vacibdir.

Müqavilənin bağlanması gəlirin və ödənişlərin sənədləşdirilməsini asanlaşdırır. Bununla belə, müqavilənin mövcudluğu öz-özlüyündə bütün vergi öhdəliklərinin yerinə yetirilməsi demək deyil. Mülkiyyətçi tətbiq olunan vergi qaydalarını, güzəştləri və bəyanetmə tələblərini ayrıca nəzərə almalıdır.

Burada əsas prinsip ondan ibarətdir ki, daşınmaz əmlakdan gəlir əldə etmək hüququ ilə həmin gəlirdən irəli gələn qanuni öhdəliklər bir-birindən ayrılmazdır.

Dördüncü məsələ - qeyri-rəsmi münasibətlərin yaratdığı risklərdir.

Müqaviləsiz kirayə münasibətləri ilk baxışdan daha sadə və rahat görünə bilər. Lakin bu rahatlıq çox vaxt yalnız münasibətlər problemsiz davam etdiyi müddətdə mövcud olur. Kirayə haqqının ödənilməməsi, əmlaka ziyan vurulması, depozitlə bağlı mübahisələr və mənzilin boşaldılması məsələsi gündəmə gəldikdə tərəflər ciddi çətinliklərlə üzləşə bilərlər.

Burada bir məqamı xüsusi vurğulamaq lazımdır: yazılı müqavilənin olmaması tərəflərin hüquqlarının avtomatik olaraq mövcud olmadığı anlamına gəlmir. Lakin hüquqların, razılaşmaların və öhdəliklərin sübut edilməsini çətinləşdirə bilər. Buna görə də münasibətlərin əvvəlcədən sənədləşdirilməsi sonradan yaranacaq mübahisələrin qarşısını almaq üçün daha düzgün yanaşmadır.

Bəs niyə bəzi mülkiyyətçilər müqavilə bağlamaqdan yayınırlar?

Bunun səbəbləri arasında vergi öhdəlikləri ilə bağlı narahatlıq, prosedurlar barədə məlumatsızlıq, əlavə sənədləşmənin çətin hesab edilməsi və illərdir formalaşmış qeyri-rəsmi praktika yer ala bilər. Ancaq bu səbəblərin heç biri hüquqi riskləri aradan qaldırmır.

Düşünürəm ki, problemin həlli yalnız nəzarətin gücləndirilməsindən ibarət olmamalıdır. Eyni zamanda vətəndaşların maarifləndirilməsi, müqavilə bağlama prosedurlarının sadələşdirilməsi, vergi qaydalarının aydın izah edilməsi və elektron xidmətlərdən istifadənin genişləndirilməsi də vacibdir.

İnsanlar anlamalıdırlar ki, müqavilə bağlamaq qarşı tərəfə etimadsızlıq əlaməti deyil. Əksinə, bu, hər iki tərəfin maraqlarına hörmətin və məsuliyyətli münasibətin göstəricisidir.

Nəticə etibarilə, kirayə müqaviləsi daşınmaz əmlak bazarında hüquqi mədəniyyətin mühüm elementidir.

Mülkiyyətçi öz əmlakını qorumaq, kirayəçi isə yaşayış və maliyyə maraqlarını təmin etmək istəyirsə, münasibətlərini aydın və hüquqi baxımdan düzgün sənədləşdirməlidir.

Mən hesab edirəm ki, kirayə münasibətlərində əsas yanaşma belə olmalıdır: şifahi vədlərə deyil, aydın şərtlərə; qeyri-rəsmi razılaşmalara deyil, hüquqi təminatlara; sonradan yaranan mübahisələrə deyil, əvvəlcədən görülən tədbirlərə üstünlük verilməlidir.

Çünki hüquqi cəhətdən düzgün qurulmuş kirayə münasibətləri təkcə ayrı-ayrı mülkiyyətçilərin və kirayəçilərin deyil, bütövlükdə daşınmaz əmlak bazarının sağlam inkişafının təminatlarından biridir.

Müəllif: İlkin Məmmədkərimov

Telegramda izləyin