Eyni mənzil bir neçə nəfərə satıla bilər: Vətəndaş özünü necə qorumalıdır? - ƏMLAK EKSPERTİNDƏN AÇIQLAMA

Mənzil alarkən qarşılaşılan əsas risklərdən biri eyni əmlakın bir neçə şəxsə satılmasıdır. Belə hallar vətəndaşın həm ciddi maddi itkilərlə üzləşməsinə, həm də uzunmüddətli məhkəmə çəkişmələrinə səbəb ola bilər.

Bəs belə hallarla qarşılaşmamaq, əmlakın hüquqi baxımdan təhlükəsizliyini təmin etmək üçün vətəndaş mənzil almamışdan əvvəl hansı məqamları yoxlamalıdır?
Mövzu ilə bağlı əmlak eksperti Fərid Cəfərli Sonxeber.az-a açıqlamasında bildirdi ki, daşınmaz əmlak bazarında vətəndaşların qarşılaşa biləcəyi ciddi hüquqi problemlərdən biri eyni mənzilin bir neçə şəxsə satılması, yaxud eyni əmlakla bağlı müxtəlif şəxslərin mülkiyyət hüququ iddiası ilə çıxış etməsidir. Bu cür hallar alıcı üçün həm ciddi maddi itkilərə, həm də uzunmüddətli məhkəmə mübahisələrinə səbəb ola bilər. Ona görə də mənzil alarkən yalnız qiymətə, yerləşməyə və satıcının təqdim etdiyi sənədlərə deyil, ilk növbədə əmlakın hüquqi vəziyyətinə diqqət yetirilməlidir.

Ən vacib məqam ondan ibarətdir ki, mənzilin alqı-satqısı yalnız şifahi razılaşma və ya pulun ödənilməsi ilə tamamlanmış hesab edilməməlidir. Alıcı öz hüquqlarının qanunvericiliyə uyğun qaydada rəsmiləşdirilməsinə və dövlət qeydiyyatına alınmasına xüsusi diqqət yetirməlidir.

İlk növbədə, vətəndaş mənzilin dövlət reyestrindən çıxarışını yoxlamalı, satıcının həqiqətən həmin əmlakın mülkiyyətçisi olub-olmadığını müəyyən etməlidir. Burada yalnız çıxarışın mövcudluğuna baxmaq kifayət deyil. Sənəddə göstərilən mənzilin ünvanı, sahəsi, digər identifikasiya məlumatları və mülkiyyətçinin kimliyi faktiki vəziyyətlə tutuşdurulmalıdır. Satıcının şəxsiyyətini təsdiq edən sənədlə mülkiyyət sənədindəki məlumatların uyğunluğu da yoxlanılmalıdır.

İkinci mühüm addım mənzil üzərində hər hansı hüquqi məhdudiyyətin olub-olmadığını araşdırmaqdır. İpoteka, həbs, özgəninkiləşdirməyə qadağa və digər yüklülüklər əmlakın alqı-satqısına təsir göstərə bilər. Bu səbəbdən notariat əməliyyatı zamanı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindəki aktual məlumatlar yoxlanılmalı, zəruri arayışlar əldə edilməli və əmlakın hüquqi vəziyyəti dəqiqləşdirilməlidir.

Üçüncü mühüm məsələ alqı-satqı müqaviləsinin qanunvericiliyin tələblərinə uyğun rəsmiləşdirilməsidir. Vətəndaş mənzili alarkən yalnız ilkin müqavilə, beh sənədi, qəbz və ya tikinti şirkətinin verdiyi arayışla kifayətlənməməlidir. Bu sənədlər konkret hüquqi münasibətləri təsdiqləyə bilsə də, hər biri öz-özlüyündə dövlət qeydiyyatına alınmış mülkiyyət hüququnu əvəz etmir. Buna görə də alqı-satqı əməliyyatı notariat qaydasında rəsmiləşdirilməli, mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması prosesi tamamlanmalıdır.

Xüsusilə yeni tikililərdə mənzil alarkən daha diqqətli olmaq lazımdır. Tikinti şirkəti və ya mənzil-tikinti kooperativi ilə bağlanan müqavilənin mövcudluğu avtomatik olaraq alıcının mənzil üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alındığı anlamına gəlmir. Binanın hüquqi statusu, istismara qəbul vəziyyəti, tikinti şirkətinin müvafiq səlahiyyətləri, mənzilin konkret alıcıya ayrılmasını təsdiqləyən sənədlər və həmin mənzil üzrə əvvəlki öhdəliklər ayrıca yoxlanılmalıdır. Eyni mənzilə dair əvvəlki müqavilələrin, ödənişlərin və digər şəxslərin mümkün hüquq iddialarının olub-olmamasını araşdırmaq da məqsədəuyğundur.

Digər mühüm məsələ ödənişlərin təhlükəsiz həyata keçirilməsidir. Mənzilin dəyərinin böyük hissəsini və ya tam məbləğini hüquqi yoxlamalar başa çatmadan, müqavilə şərtləri aydınlaşdırılmadan və ödənişin təyinatı sənədləşdirilmədən vermək ciddi risk yaradır. Ödənişlər mümkün qədər bank vasitəsilə aparılmalı, pulun hansı mənzilə və hansı müqavilə üzrə ödənildiyi aydın göstərilməli, bütün qəbzlər və maliyyə sənədləri saxlanılmalıdır. Müqavilədə ödənişin məbləği, müddəti, tərəflərin öhdəlikləri və öhdəliklərin pozulmasının hüquqi nəticələri dəqiq müəyyən edilməlidir.

Vətəndaş onu da bilməlidir ki, notariat qaydasında müqavilənin bağlanması mühüm hüquqi təminatdır, lakin hər bir riskin bütün hallarda tam aradan qalxmasına mütləq zəmanət kimi qəbul edilməməlidir. Buna görə alıcı müqavilənin bağlanması ilə kifayətlənməməli, mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatının nəticəsini də yoxlamalı və öz adına rəsmiləşdirilmiş çıxarışı əldə etməlidir. Qeydiyyat proseduru zamanı hər hansı uyğunsuzluq və ya hüquqi maneə aşkar edilərsə, məsələ aydınlaşdırılana qədər əlavə ödənişlərdən çəkinmək və hüquqi məsləhət almaq məqsədəuyğundur.

Əgər vətəndaş eyni mənzilin başqa şəxsə də satıldığını və ya onun mülkiyyət hüququnun mübahisələndirildiyini öyrənərsə, bütün müqavilələri, ödəniş sənədlərini, yazışmaları və digər sübutları qoruyub saxlamalı, hüquqlarının müdafiəsi üçün hüquqşünasa müraciət etməlidir. Dələduzluq əlamətləri mövcud olduqda hüquq-mühafizə orqanlarına müraciət edilməsi, mülkiyyət hüququ və ya müqavilə öhdəlikləri ilə bağlı mübahisə yarandıqda isə müvafiq hüquqi müdafiə vasitələrindən istifadə olunması vacibdir. Konkret vəziyyətdən asılı olaraq məhkəməyə müraciət və mübahisəli əmlakla bağlı müvəqqəti təminat tədbirlərinin görülməsi də nəzərdən keçirilə bilər.

Nəticə etibarilə, bir mənzilin bir neçə şəxsə satılması riskindən qorunmağın əsas yolu qabaqlayıcı hüquqi yoxlama, şəffaf ödəniş və mülkiyyət hüququnun vaxtında dövlət qeydiyyatına alınmasıdır. Vətəndaş mənzil alarkən tələsməməli, yalnız satıcının vədinə və ya təqdim etdiyi sənədlərin zahiri görünüşünə əsaslanmamalı, bütün hüquqi prosedurların düzgün həyata keçirilməsini təmin etməlidir. Çünki daşınmaz əmlak alqı-satqısında ən etibarlı yanaşma sonradan yaranmış problemi həll etməyə çalışmaq deyil, həmin problemin yaranmasının qarşısını əvvəlcədən almaqdır.

Müəllif: İlkin Məmmədkərimov

Telegramda izləyin