Hansı əmlaka yatırım etmək daha sərfəlidir? - Mənzil, torpaq, yoxsa obyekt - ƏMLAK EKSPERTİNDƏN AÇIQLAMA

Daşınmaz əmlaka yatırım etmək istəyənlər üçün mənzil, torpaq sahəsi və qeyri-yaşayış obyektləri əsas seçimlər sırasındadır. Lakin bu əmlak növlərinin gəlirlilik imkanları, riskləri və özünü doğrultma müddəti fərqlənir. Bəs hazırda hansı əmlak növünə yatırım etmək daha sərfəlidir? Kirayədən gəlir əldə etmək, yoxsa əmlakı alıb gələcəkdə daha yüksək qiymətə satmaq daha məqsədəuyğundur?

Bakı və ətraf ərazilərdə daşınmaz əmlak bazarının son göstəriciləri də bu sualı aktuallaşdırır. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının məlumatına görə, 2026-cı ilin sentyabrında yeni tikili mənzillərin median qiyməti ötən ilin dekabrındakı baza göstəricisi ilə müqayisədə 8 faiz artıb. Torpaq bazarında da artım qeydə alınsa da, müxtəlif əmlak növləri üzrə qiymət dinamikası fərqlənib.
Mövzu ilə bağlı əmlak eksperti Fərid Cəfərli Sonxeber.az-a açıqlamasında bildirdi ki, bu suala birmənalı cavab vermək düzgün olmazdı. Çünki daşınmaz əmlaka investisiyanın gəlirliliyi bir neçə əsas amildən - əmlakın yerləşdiyi ərazidən, alış qiymətindən, tələb səviyyəsindən, icarə potensialından, likvidliyindən və uzunmüddətli inkişaf perspektivindən asılıdır. Mənim yanaşmama görə, daşınmaz əmlak seçərkən yalnız onun gələcəkdə bahalaşacağı ehtimalına əsaslanmaq olmaz. Əsas məsələ investisiyanın real gəlir gətirməsi, kapitalın qorunması və zərurət yarandıqda əmlakın bazarda münasib müddətdə satıla bilməsidir.

Bu baxımdan, yaşayış mənzilləri, kommersiya obyektləri və torpaq sahələri fərqli investisiya imkanları yaradır. Hər birinin öz üstünlükləri və riskləri var. Sərfəli seçim isə investorun maliyyə imkanlarına, investisiya müddətinə və qarşıya qoyduğu məqsədə uyğun müəyyən edilməlidir.Mənzil almaq daha sərfəlidir, yoxsa kommersiya obyekti?

Bu iki investisiya növünü müqayisə edərkən onların gəlir modelini nəzərə almaq lazımdır.

Yaşayış mənzillərinin əsas üstünlüyü daha geniş potensial alıcı və kirayəçi auditoriyasına malik olmasıdır. Xüsusilə nəqliyyat əlçatanlığı, təhsil və səhiyyə müəssisələrinə yaxınlıq, infrastrukturun inkişafı və ərazidə formalaşmış yaşayış mühiti mənzilin həm icarə, həm də gələcək satış imkanlarına müsbət təsir göstərə bilər.

Kommersiya obyektlərində isə gəlirlilik daha çox obyektin yerləşməsindən, insan axınından, biznes fəaliyyətinə uyğunluğundan və icarəçinin ödəmə qabiliyyətindən asılıdır. Düzgün seçilmiş kommersiya obyekti sabit icarə gəliri yarada bilər. Lakin belə əmlakın boş qalması, uyğun icarəçi tapmaqda çətinlik və təyinatla bağlı məhdudiyyətlər daha ciddi maliyyə riskləri yarada bilər.

Ona görə də yalnız potensial gəlirə deyil, risklə müqayisədə əldə ediləcək gəlirə baxmaq lazımdır. Bəzi investorlar üçün mənzil daha uyğun seçim olduğu halda, bazarı yaxşı tanıyan və daha yüksək riskləri idarə edə bilən investor üçün kommersiya obyekti daha məqsədəuyğun ola bilər.Bəs yeni tikililər, yoxsa köhnə tikililər daha sərfəlidir?

Burada əsas meyar binanın yaşı deyil, əmlakın bazar qiymətinə, texniki vəziyyətinə və gəlir potensialına nisbətidir.

Yeni tikililərdə müasir planlaşdırma, parkinq, lift, təhlükəsizlik və digər infrastruktur üstünlükləri kirayəçi və alıcı marağını artıra bilər. Bununla belə, yeni tikilinin bazar qiymətindən xeyli yüksək qiymətə alınması investisiyanın gəlirliliyini azalda bilər. Tikinti mərhələsində alınan əmlakda isə təhvil verilmə müddəti, sənədləşmə və tikinti şirkəti ilə bağlı risklər ayrıca qiymətləndirilməlidir.

Köhnə tikililərdə isə bəzən daha əlverişli alış qiyməti, formalaşmış infrastruktur və mərkəzi yerləşmə üstünlük təşkil edir. Ancaq binanın texniki vəziyyəti, əsaslı təmir ehtiyacı, hüquqi statusu və gələcəkdə satış imkanları diqqətlə araşdırılmalıdır.

Yəni mənzil seçərkən "yeni tikilidir, yoxsa köhnə tikilidir?" sualından daha vacib olan sual budur: "Bu əmlakı hansı qiymətə alıram və həmin qiymət mənə hansı real gəliri təmin edə bilər?" Torpaq sahəsinə yatırım etmək nə dərəcədə məqsədəuyğundur?

Torpaq uzunmüddətli kapital artımı baxımından maraqlı investisiya vasitəsi ola bilər. Xüsusilə infrastrukturun genişlənməsi, yeni yolların çəkilməsi, yaşayış məntəqələrinin böyüməsi və iqtisadi fəallığın artması müəyyən ərazilərdə torpağa tələbi yüksəldə bilər.

Lakin torpaq sahəsinin qiymətinin mütləq artacağını düşünmək düzgün deyil. Torpağın təyinatı, mülkiyyət sənədləri, tikinti imkanları, kommunikasiya xətlərinə çıxış, hüquqi məhdudiyyətlər və həmin ərazidə real tələb əvvəlcədən yoxlanılmalıdır.

Torpaqdan əldə olunan gəlir, bir çox hallarda, onun dərhal icarəyə verilməsindən deyil, gələcəkdə daha yüksək qiymətə satılmasından asılı olur. Bu isə investorun vəsaitinin uzun müddət dövriyyədən kənarda qalmasına səbəb ola bilər.

Buna görə də torpaq yatırımı daha çox uzunmüddətli perspektivə malik olan, gündəlik və ya aylıq gəlirə təcili ehtiyacı olmayan investorlar üçün uyğun ola bilər.İnvestor əmlak alarkən ilk növbədə hansı göstəriciləri hesablamalıdır?

Ən vacib göstəricilərdən biri investisiyanın xalis gəlirliliyidir.

Məsələn, əmlakın alış qiyməti 200 min manat, aylıq icarə gəliri isə 1 200 manatdırsa, illik ümumi icarə gəliri 14 400 manat təşkil edir. Bu halda ümumi illik icarə gəlirliliyi 7,2 faizdir.

Lakin bu rəqəm xalis gəlirlilik demək deyil. Təmir, boş qalma müddəti, idarəetmə, sığorta, vergi və digər xərclər nəzərə alındıqdan sonra investorun faktiki gəliri daha aşağı olacaq. Alış zamanı ödənilən əlavə xərclər də hesablamaya daxil edilməlidir.

Bundan başqa, əmlakın gələcək satış qiyməti ilə bağlı gözləntilər real bazar məlumatlarına əsaslanmalıdır. Sadəcə qiymət artımına ümid etmək investisiya strategiyası hesab edilə bilməz.

Peşəkar investor üç əsas suala cavab verməlidir: Bu əmlak mənə nə qədər gəlir gətirəcək? Kapitalımı hansı risklərdən qoruyuram? Lazım gəldikdə bu investisiyadan nə qədər tez və hansı şərtlərlə çıxa bilərəm? Daşınmaz əmlaka yatırım edən şəxslər ən çox hansı səhvlərə yol verirlər?

Ən geniş yayılmış səhvlərdən biri emosional qərar verməkdir. İnsanlar bəzən əmlakı öz şəxsi zövqlərinə uyğun seçirlər, halbuki investisiya qərarı bazar tələbi və maliyyə göstəriciləri əsasında verilməlidir.

İkinci mühüm səhv yalnız gələcək qiymət artımına güvənməkdir. Əgər əmlak uzun müddət icarəyə verilə bilmirsə, əlavə xərclər yaradırsa və ya bazarda satılması çətindirsə, kağız üzərində görünən qiymət artımı real maliyyə qazancına çevrilməyə bilər.

Digər ciddi risk hüquqi sənədlərin lazımi qaydada yoxlanılmamasıdır. Mülkiyyət hüququ, yüklülüklər, təyinat, tikintinin qanuniliyi və müvafiq sənədlərin vəziyyəti alışdan əvvəl müstəqil hüquqi yoxlamadan keçirilməlidir.

Bundan əlavə, bütün sərmayəni bir əmlaka yönəltmək, ehtiyat maliyyə vəsaiti saxlamamaq və kredit ödənişlərini real gəlir imkanları ilə müqayisə etməmək investorun maliyyə dayanıqlığını zəiflədə bilər.

Müəllif: İlkin Məmmədkərimov

Telegramda izləyin