Çıxarışsız ev almaq: Ucuz mənzil, yoxsa böyük tələ? - ƏMLAK EKSPERTİNDƏN AÇIQLAMA

Mənzil bazarında çıxarışsız evlər daha ucuz qiymətə təklif olunduğu üçün bəzi alıcılar belə mənzillərə üstünlük verirlər. Lakin sənədi olmayan evin alınması gələcəkdə mülkiyyət hüququnun rəsmiləşdirilməsi, mənzilin başqa şəxsə satılması və əmlak üzərində hüquqların qorunması baxımından ciddi problemlər yarada bilər.

Bəs çıxarışsız ev almaq sərfəli fürsətdir, yoxsa alıcını maddi itki ilə üz-üzə qoya biləcək böyük risk? Belə mənzilləri alarkən hansı məqamlara diqqət yetirmək lazımdır?
Mövzu ilə bağlı əmlak eksperti Fərid Cəfərli Sonxeber.az-a açıqlamasında bildirdi ki, daşınmaz əmlak bazarında ev almaq istəyən vətəndaşların qarşısına tez-tez belə bir təklif çıxır: bazar qiymətindən daha ucuz mənzil və ya həyət evi, lakin çıxarışsız. Satıcılar bəzən bunu sənədləşmənin gecikməsi, bəzən tikinti şirkətinin prosedurları, bəzən də torpaq sənədləri ilə əlaqələndirirlər.

İlk baxışdan bu cür təkliflər, xüsusilə büdcəsi məhdud olan ailələr üçün əlverişli fürsət təsiri bağışlayır. Ancaq daşınmaz əmlakın alınması sadəcə pul ödəmək və açarı təhvil almaqdan ibarət deyil. Burada mülkiyyət hüququnun qanuni əsaslarla əldə edilməsi, əmlakın hüquqi statusunun yoxlanılması və gələcəkdə həmin əmlak üzərində sərəncam vermək imkanları da mühüm əhəmiyyət daşıyır.Məsələn, yeni tikilmiş binada mənzil mövcud ola bilər, lakin binanın istismara qəbulu və mənzillərin fərdi qaydada qeydiyyatı ilə bağlı prosedurlar tamamlanmamış ola bilər. Başqa bir halda, həyət evinin yerləşdiyi torpaq sahəsinə dair hüquqi sənədlər yetərli olmaya bilər. Üçüncü halda isə tikili müvafiq icazələr olmadan inşa edilmiş və ya hüquqi baxımdan mürəkkəb ərazidə yerləşmiş ola bilər.

Bu hallar arasında ciddi fərq var. Birinci halda sənədləşmə üçün hüquqi imkan mövcud ola bilər. Digər hallarda isə əlavə sənədlərin əldə edilməsi, inzibati prosedurlar və ya məhkəmə mübahisələri tələb oluna bilər. Bəzi əmlakların ümumiyyətlə qanuni qaydada rəsmiləşdirilməsi mümkün olmaya bilər.

Ona görə də alıcı yalnız "çıxarışı yoxdur" məlumatı ilə kifayətlənməməlidir. O, çıxarışın niyə olmadığını, torpaq sahəsinin hüquqi statusunu, tikintiyə dair sənədləri və əmlakın qeydiyyata alınmasına mane olan halları araşdırmalıdır.Ən mühüm risk alıcının ödədiyi vəsaitlə əmlak üzərində hüquqi baxımdan təminatlı mülkiyyət əldə etməsi arasında fərqin yaranmasıdır.

Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə və daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatına dair qanunvericiliyə əsasən, daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun rəsmiləşdirilməsində dövlət qeydiyyatı mühüm hüquqi əhəmiyyət daşıyır. Bu səbəbdən alqı-satqı zamanı yalnız faktiki təhvil-təslimə, şifahi razılaşmaya və ya satıcının təqdim etdiyi qeyri-rəsmi sənədlərə güvənmək təhlükəlidir.

Alıcı bir neçə risklə üzləşə bilər:

Satıcının həmin əmlakı satmaq üçün kifayət qədər hüquqi əsasının olmaması.
Eyni əmlakla bağlı başqa şəxslərin hüquq və ya mülkiyyət iddialarının ortaya çıxması.
Əmlakın alıcının adına dövlət qeydiyyatına alınmasının mümkün olmaması.
Mübahisə yarandıqda ödənilmiş pulun geri qaytarılması üçün uzunmüddətli hüquqi prosesə ehtiyac yaranması.
Gələcəkdə evin satılması, bağışlanması və ya ipoteka predmeti kimi istifadəsində çətinliklərlə qarşılaşılması.
Burada vacib bir məqamı da vurğulamaq lazımdır: çıxarışın olmaması hər bir halda əmlakla bağlı heç bir hüququn mövcud olmadığı demək deyil. Lakin hüququn hansı sənədə və hüquqi əsasa söykəndiyi ayrıca qiymətləndirilməlidir. Alıcı bu fərqi peşəkar hüquqi yoxlama aparmadan müəyyənləşdirməyə çalışmamalıdır.Daşınmaz əmlakın qiymətini yalnız onun sahəsi, yerləşdiyi ərazi və təmir vəziyyəti müəyyən etmir. Əmlakın hüquqi statusu, sənədləşmə imkanları, likvidliyi və gələcəkdə satılma perspektivi də qiymətə təsir göstərir.

Tutaq ki, bazarda oxşar mənzil 150 min manata təklif olunur, çıxarışsız mənzil isə 115 min manata satılır. İlk baxışdan 35 min manat qənaət əldə etmək mümkündür. Lakin alıcı həmin əmlakın sənədləşdirilməsinin mümkün olmadığını sonradan müəyyən edərsə, qiymət fərqi onun üzləşdiyi riskin qarşılığını verməyə bilər.

Digər tərəfdən, sənədləşmə prosesində hüquqi maneə olmayan, yalnız müəyyən prosedurları tamamlanmamış əmlakla bağlı vəziyyət fərqli ola bilər. Amma bunu satıcının şifahi vədinə əsasən deyil, rəsmi sənədlər və müstəqil hüquqi araşdırma əsasında müəyyənləşdirmək lazımdır.

Mənim yanaşmam budur: əmlakın aşağı qiyməti alıcının qərar verməsi üçün səbəb ola bilər, amma hüquqi yoxlamanı əvəz edə bilməz.Satıcı bu iddiasını konkret sənədlərlə əsaslandırmalıdır. Əmlakın qeydiyyatına hansı sənədin mane olduğu, həmin sənədin əldə edilməsi üçün hansı prosedurun aparıldığı və qeydiyyatın qarşısında hüquqi məhdudiyyətlərin olub-olmadığı müəyyən edilməlidir.

Məsələn, sadəcə texniki sənədin çatışmaması ilə torpaq sahəsinin hüquqi statusunun qeyri-müəyyən olması eyni məsələ deyil. Eyni zamanda, binanın istismara qəbul edilməməsi ilə tikilinin qanunsuz torpaqda yerləşməsi arasında da ciddi hüquqi fərq var.

Alıcı satıcıdan yalnız vəd deyil, həmin vədi əsaslandıran sənədlər tələb etməlidir. Mümkündürsə, əmlakın sənədləşdirilməsi məsələsi müvafiq dövlət qurumundan rəsmi qaydada dəqiqləşdirilməlidir.

Əgər satıcı sənədləri təqdim etməkdən yayınır, tələsik qərar tələb edir və ya bütün riskləri "tanışlıqla həll edəcəyini" bildirirsə, bu, alıcı üçün ciddi xəbərdarlıq siqnalıdır.Bələdiyyə sənədi konkret şəraitdən asılı olaraq torpaq sahəsi ilə bağlı müəyyən hüquqi əsas yarada bilər. Lakin həmin sənədin mövcudluğu avtomatik olaraq torpaq üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması və ya onun üzərindəki evin qanuni tikili kimi rəsmiləşdirilməsi demək deyil.

Texniki pasport, əsasən, əmlakın texniki göstəriciləri və planlaşdırılması ilə bağlı məlumatları əks etdirir. Kommunal ödəniş qəbzləri isə müəyyən şəxsin həmin ünvanda kommunal xidmətlərdən istifadə etdiyini göstərə bilər. Bunların heç biri öz-özlüyündə mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatını əvəz etmir.

Etibarnamə də ayrıca diqqət tələb edir. Etibarnamə müəyyən hüquqi hərəkətləri həyata keçirmək üçün səlahiyyət verə bilər, lakin özü-özlüyündə mülkiyyət hüququnu bir şəxsdən digərinə keçirmir.

Bu səbəbdən alıcı təqdim olunan hər sənədin nəyi təsdiq etdiyini və həmin sənəd əsasında hansı hüququn yarandığını dəqiq bilməlidir. Sənədlərin sayının çox olması onların hüquqi baxımdan kifayət etməsi demək deyil.

Müəllif: İlkin Məmmədkərimov

Telegramda izləyin