Maklerlərin tikdiyi evlər nə qədər təhlükəsizdir? Alıcıları hansı risklər gözləyir? - ƏMLAK EKSPERTİNDƏN AÇIQLAMA

Ev almaq hər bir insanın həyatında ən vacib qərarlardan biridir. Lakin son dövrlər fərdi evlərin tikintisi ilə məşğul olan maklerlərin inşa etdiyi evlərin təhlükəsizliyi və keyfiyyəti ilə bağlı suallar yaranır. Bəzən evin xarici görünüşü və satış qiyməti alıcı üçün cəlbedici olsa da, tikinti zamanı hansı materiallardan istifadə edildiyi, bünövrənin nə dərəcədə möhkəm olduğu və tikinti normalarına əməl edilib-edilmədiyi diqqətdən kənarda qalır.

Bəs maklerlərin tikdiyi evlər nə dərəcədə təhlükəsizdir? Belə evlərin zəlzələyə davamlılığı və keyfiyyəti hansı meyarlarla müəyyən edilir? Alıcılar ev alarkən hansı riskləri nəzərə almalı, gələcəkdə ciddi problemlərlə üzləşməmək üçün nələrə diqqət yetirməlidirlər?
Mövzu ilə bağlı əmlak eksperti Fərid Cəfərli Sonxeber.az-a açıqlamasında bildirdi ki, birinci məsələ: Evin xarici görünüşü onun təhlükəsizliyinə zəmanət vermir
Tikinti bazarında ən çox rast gəlinən yanlış təsəvvürlərdən biri evin xarici görünüşünə əsasən keyfiyyət barədə qərar verməkdir. Fasadın gözəl olması, divarların suvanması, bahalı qapı-pəncərələrin quraşdırılması və interyerin müasir dizaynı binanın konstruktiv təhlükəsizliyini sübut etmir.

Evin əsas təhlükəsizlik göstəriciləri onun daşıyıcı konstruksiyalarının düzgün layihələndirilməsindən, bünövrənin qrunt şəraitinə uyğun seçilməsindən, istifadə olunan materialların keyfiyyətindən və tikinti işlərinin texnologiyaya uyğun aparılmasından asılıdır.

Məsələn, betonun möhkəmliyi layihədə nəzərdə tutulan göstəricilərə uyğun olmaya bilər. Armaturun diametri, miqdarı və yerləşdirilməsi layihədən fərqlənə bilər. Bünövrənin dərinliyi, torpağın daşıma qabiliyyəti və yeraltı suların təsiri düzgün nəzərə alınmaya bilər. Bu problemlərin bir qismi evin xarici görünüşündə heç bir əlamət yaratmadan uzun müddət qala bilər.
Deməli, evin keyfiyyətini yalnız gözlə qiymətləndirmək mümkün deyil. Vizual baxış ilkin mərhələdir, lakin zəruri hallarda mühəndis müayinəsi, ölçmələr və laborator sınaqlar aparılmalıdır.

İkinci məsələ: Seysmik təhlükəsizlik xüsusi diqqət tələb edir
Azərbaycanın seysmik riskləri nəzərə alındıqda, yaşayış evlərinin zəlzələyə davamlılığı xüsusi əhəmiyyət daşıyır. Bu baxımdan əsas məsələ binanın neçə mərtəbəli olması deyil, onun layihəsinin ərazinin seysmik şəraitinə uyğun hazırlanması və tikintinin həmin layihəyə uyğun həyata keçirilməsidir.

Zəlzələyə davamlılıq yalnız betonun möhkəmliyi ilə müəyyən edilmir. Burada binanın ümumi konstruktiv sxemi, sərtliyi, kütləsinin paylanması, mərtəbələrarası əlaqələr, sütun və tirlərin birləşmələri, armaturun ankerlənməsi, hörgü elementlərinin konstruksiyaya bağlanması və bünövrənin xüsusiyyətləri birlikdə qiymətləndirilməlidir.

Xüsusilə fərdi yaşayış evlərində aşağıdakı hallara diqqət yetirilməlidir:

Üçüncü məsələ: Tikinti materiallarının keyfiyyəti və işə nəzarət
Tikintidə istifadə olunan materialların keyfiyyəti qədər onların düzgün tətbiqi də vacibdir.

Beton, armatur, hörgü materialları, hidroizolyasiya, istilik izolyasiyası və dam örtüyü üçün uyğun texniki göstəricilər seçilməlidir. Materialların keyfiyyətini yalnız qiymətinə və ya satıcının təqdim etdiyi məlumata əsasən müəyyənləşdirmək olmaz.

Məsələn, aşağı qiymətə alınmış betonun mütləq keyfiyyətsiz olduğunu demək olmaz. Eyni zamanda, bahalı materialdan istifadə edilməsi də tikintinin normativlərə uyğun aparıldığını sübut etmir.
Peşəkar tikintidə betonun qəbuluna, armatur işlərinə, hidroizolyasiyaya, bünövrəyə və digər məsul konstruktiv mərhələlərə nəzarət edilməlidir. Zəruri hallarda beton nümunələri laboratoriyada sınaqdan keçirilməli, faktiki konstruksiyaların vəziyyəti müvafiq mühəndis metodları ilə yoxlanılmalıdır.
Tikinti prosesində görülən işlərin sonradan üzəri örtüldükdən sonra yoxlanması çətinləşir. Buna görə keyfiyyətə nəzarət yalnız ev hazır olduqdan sonra deyil, tikintinin müxtəlif mərhələlərində aparılmalıdır.

Dördüncü məsələ: Sənədləşmə və hüquqi məsuliyyət
Vətəndaş ev alarkən yalnız torpaq sənədinə və ya alqı-satqı müqaviləsinə diqqət yetirməməlidir. Evin hüquqi statusu, tikinti üçün tələb olunan sənədlər, layihə və istismara qəbul məsələləri də yoxlanılmalıdır.

Burada mühüm fərq var: daşınmaz əmlakın hüquqi baxımdan rəsmiləşdirilməsi ilə onun faktiki texniki təhlükəsizliyi bir-birini tamamlayan, lakin eyni olmayan məsələlərdir.

Sənədlərin mövcudluğu evin bütün konstruktiv elementlərinin qüsursuz olduğunu avtomatik sübut etmir. Eyni zamanda, evin vizual olaraq möhkəm görünməsi də onun hüquqi vəziyyətinin qaydasında olmasına zəmanət vermir.

Alıcı tikinti və torpaq sənədlərini, mövcud olduqda təsdiqlənmiş layihəni, texniki sənədləri və istismara qəbul statusunu yoxlamalıdır. Sənədlərin konkret evə aid olması, faktiki tikilinin layihə ilə uyğunluğu və hər hansı sonrakı dəyişikliklərin qanuniliyi ayrıca araşdırılmalıdır.

Beşinci məsələ: Ucuz ev həmişə sərfəli ev deyil

Daşınmaz əmlak bazarında qiymət mühüm amildir. Lakin alıcı yalnız satış qiymətinə əsaslanaraq qərar verərsə, gələcəkdə daha böyük maliyyə riskləri ilə qarşılaşa bilər.

Evin ilkin qiyməti aşağı ola bilər, amma sonradan bünövrənin möhkəmləndirilməsi, damın yenilənməsi, rütubətin aradan qaldırılması, elektrik xətlərinin dəyişdirilməsi və istilik izolyasiyasının yaxşılaşdırılması üçün ciddi vəsait tələb oluna bilər.

Bu səbəbdən evi qiymətləndirərkən onun yalnız bugünkü satış qiyməti deyil, gələcək istismar xərcləri, mümkün təmir ehtiyacı, enerji səmərəliliyi və qalıq istismar müddəti də nəzərə alınmalıdır.

İqtisadi baxımdan keyfiyyətli ev o evdir ki, onun əldə edilməsi və istismarı ilə bağlı ümumi xərclər, təhlükəsizlik səviyyəsi və istifadə müddəti birlikdə qiymətləndirildikdə əsaslandırılmış seçim olsun.

Altıncı məsələ: Alıcı evi almamışdan əvvəl nə etməlidir?
Mən vətəndaşlara bir neçə praktik addımı tövsiyə edərdim.

Birincisi, evə müstəqil, müvafiq ixtisasa malik inşaat mühəndisi baxmalıdır. Bu mühəndis satıcının maraqlarından asılı olmadan işləməli və aşkar etdiyi problemləri yazılı şəkildə təqdim etməlidir.

İkincisi, torpaq və tikili ilə bağlı hüquqi sənədlər yoxlanılmalıdır. Faktiki tikilinin sənədlərdə göstərilən obyektlə uyğunluğu, qanuni istifadə imkanı və mümkün məhdudiyyətlər araşdırılmalıdır.

Üçüncüsü, konstruktiv sistem qiymətləndirilməlidir. Bünövrə, daşıyıcı sütunlar, tirlər, mərtəbələrarası örtüklər, hörgü və dam konstruksiyaları evin tipinə uyğun metodlarla yoxlanılmalıdır.

Dördüncüsü, zəruri hallarda əlavə texniki müayinələr aparılmalıdır. Betonun möhkəmliyi, armaturun yerləşməsi, rütubət, hidroizolyasiya və digər göstəricilər üzrə yoxlamaların həcmini mühəndis müəyyən etməlidir.

Beşincisi, elektrik, qaz, su, kanalizasiya və havalandırma sistemləri ayrıca qiymətləndirilməlidir. Konstruktiv baxımdan etibarlı ev belə mühəndis-kommunikasiya sistemlərindəki qüsurlar səbəbindən təhlükəli ola bilər.

Nəhayət, alıcı evin qiymətini, texniki vəziyyətini və aşkar edilmiş qüsurların aradan qaldırılması üçün tələb olunan xərcləri birlikdə müqayisə etməlidir. Əgər mühüm texniki şübhələr mövcuddursa, onları yalnız satıcının şifahi vədinə əsasən qəbul etmək olmaz.

Yekun mövqe
Mən hesab edirəm ki, bu məsələdə müzakirə maklerlərə qarşı ümumi ittihamlar üzərində deyil, tikinti keyfiyyəti, texniki nəzarət və məsuliyyət mexanizmləri üzərində qurulmalıdır.

Əgər bir şəxs evin tikintisini təşkil edir və onu satışa çıxarırsa, həmin evin təhlükəsizliyi və keyfiyyəti ilə bağlı məsələlər sənədləşdirilmiş, yoxlanıla bilən məlumatlarla qiymətləndirilməlidir. Peşəkar tikinti mədəniyyətinin əsas göstəricisi məhz budur: görülmüş işlərin keyfiyyəti sübutlarla təsdiqlənir, qüsurlar gizlədilmir və məsuliyyətin kimə aid olduğu aydın olur.

Dövlət nəzarəti, müstəqil mühəndis ekspertizası, şəffaf sənədləşmə və alıcıların məlumatlılığı birlikdə gücləndirilməlidir. Vətəndaşın ev alarkən yalnız fasada və qiymətə deyil, konstruktiv təhlükəsizliyə, hüquqi statusa və gələcək istismar risklərinə də diqqət yetirməsi vacibdir.

Əsas prinsip budur: evin keyfiyyəti onu kimin satması ilə deyil, hansı standartlara uyğun tikilməsi, texniki baxımdan necə yoxlanılması və təhlükəsizliyinin hansı sübutlarla təsdiqlənməsi ilə müəyyən olunur.

Müəllif: İlkin Məmmədkərimov

Telegramda izləyin