Ucuz ev almaq istəyənlər BU SƏNƏDLƏRİ MÜTLƏQ YOXLASIN

Bakının mərkəzində həyət evlərinin bəzən bazar qiymətindən xeyli aşağı məbləğə satışa çıxarılması alıcıların diqqətini cəlb edir. Lakin bu cür təkliflərin arxasında evin sənədlərinin qaydasında olmaması, torpaq sahəsinin təyinatı, tikilinin qanuniliyinə dair problemlər, mülkiyyət mübahisələri və ya söküntü ehtimalı kimi müxtəlif səbəblər dayana bilər. Buna görə də ucuz qiymətə əmlak almaq istəyənlər yalnız evin görünüşünə və yerləşdiyi əraziyə deyil, hüquqi sənədlərinə də xüsusi diqqət yetirməlidirlər.

Bəs, paytaxtın mərkəzində həyət evlərinin bazar dəyərindən aşağı qiymətə təklif olunmasının əsas səbəbləri nələrdir? Alıcılar belə evləri əldə etməzdən əvvəl hansı sənədləri yoxlamalı və özlərini mümkün hüquqi və maliyyə risklərindən necə qorumalıdırlar?
Mövzu ilə bağlı Sonxeber.az-a açıqlama verən əmlak məsələləri üzrə ekspert Fərid Cəfərli bildirib ki, Bakının mərkəzi ərazilərində yerləşən həyət evlərinin ucuz təklif olunmasını yalnız satıcının təcili pul ehtiyacı və ya bazarda yaranmış qiymət fərqi ilə izah etmək düzgün deyil. Bəzi hallarda aşağı qiymət alıcının əldə edəcəyi əmlakın deyil, üzərinə götürəcəyi hüquqi və maliyyə risklərinin göstəricisi ola bilər.

"Birinci amil torpaq sahəsinin hüquqi statusudur. Mərkəzdə yerləşən evin torpağı xüsusi mülkiyyətdə olmaya, yalnız istifadə və ya icarə hüququ ilə sahibinə məxsus ola bilər. Bəzi hallarda isə torpaq sahəsinin təyinatı fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün uyğun olmur. Belə əmlakların bazar qiyməti sənədləri tam qaydasında olan analoji evlərlə eyni ola bilməz.

İkinci amil tikilinin qanuniliyidir. Bakının mərkəzi ərazilərində uzun illər əvvəl inşa edilmiş, sonradan genişləndirilmiş, əlavə otaqlar, ikinci mərtəbə və ya yardımçı tikililər artırılmış evlər var. Bu əlavələrin hamısı müvafiq qaydada rəsmiləşdirilməyə bilər. Nəticədə torpaq sahəsinin çıxarışı olsa da, evin faktiki sahəsi ilə sənədlərdə göstərilən sahə arasında fərq yaranır. Bu isə əmlakın hüquqi və kommersiya dəyərini aşağı salır.

Üçüncü amil evin fiziki və texniki vəziyyətidir. Mərkəzdə yerləşən bəzi həyət evləri köhnə tikililərdir. Onların əsaslı təmirə, kommunikasiya xətlərinin yenilənməsinə, bəzən isə tamamilə yenidən qurulmasına ehtiyac olur. Alıcı satış qiymətindən əlavə, evin bərpasına da xeyli vəsait xərcləməli ola bilər. Belə vəziyyətdə aşağı qiymət gələcək təmir xərclərini də əks etdirir.

Dördüncü amil torpaq sahəsinin ölçüsü və konfiqurasiyasıdır. Ev mərkəzdə yerləşsə də, torpaq sahəsi çox kiçik, qeyri-müntəzəm formalı, giriş-çıxışı məhdud və ya kommunikasiya baxımından əlverişsiz ola bilər. Bəzən həyətə avtomobillə daxil olmaq mümkün olmur. Bu amillər əmlakın həm yaşayış, həm də investisiya baxımından cəlbediciliyini azaldır.

Beşinci amil şəhərsalma və ərazi üzrə məhdudiyyətlərdir. Bəzi ərazilərdə yol və infrastruktur layihələri, gələcək yenidənqurma planları, mühafizə zonaları, tarixi-memarlıq məhdudiyyətləri və digər şəhərsalma şərtləri mövcud ola bilər. Bu məhdudiyyətlər əmlakın yenidən tikilməsini, genişləndirilməsini və ya kommersiya məqsədilə istifadəsini çətinləşdirə bilər.

Bununla yanaşı, bəzi hallarda satış qiyməti həqiqətən də bazardan aşağı olur. Mülkiyyətçinin təcili pul vəsaitinə ehtiyacı, miras qalmış əmlakı bölüşdürmək istəyi və ya evdən istifadə etmədiyi üçün onu qısa müddətdə satmağa üstünlük verməsi buna səbəb ola bilər. Bu, özlüyündə hüquqi problem demək deyil. Lakin belə hallarda da alıcı sənədlərin yoxlanılmasını ikinci plana keçirməməlidir.

Alıcılar çox vaxt yalnız çıxarışın olub-olmaması ilə maraqlanırlar. Halbuki çıxarışın hansı daşınmaz əmlaka verildiyi, orada hansı hüququn qeydə alındığı və sənədlərin faktiki vəziyyətlə nə dərəcədə uyğun gəldiyi daha mühüm məsələlərdir.

Məsələn, satıcının torpaq sahəsinə dair çıxarışı ola bilər, lakin həmin torpağın üzərində yerləşən yaşayış evi dövlət reyestrində ayrıca qeydiyyata alınmamış ola bilər. Başqa bir halda isə çıxarışda evin sahəsi 70 kvadratmetr göstərildiyi halda, faktiki sahə 120 kvadratmetr ola bilər. Artırılmış hissə hüquqi baxımdan rəsmiləşdirilməyibsə, alıcı həmin sahəni qanuni mülkiyyət kimi qəbul etməməlidir.

Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 180-ci maddəsi özbaşına tikintinin hüquqi nəticələrini müəyyən edir. Həmin maddəyə əsasən, tikinti üçün ayrılmamış torpaqda, lazımi icazələr olmadan və ya şəhərsalma-tikinti normaları ciddi şəkildə pozulmaqla inşa edilmiş tikili özbaşına tikinti hesab oluna bilər. Belə tikiliyə mülkiyyət hüququ avtomatik yaranmır və qanunla nəzərdə tutulan hallarda onun sökülməsi də mümkündür.

Bu baxımdan alıcı bir sıra məsələləri dəqiqləşdirməlidir. Torpaq sahəsinin hansı kateqoriyaya aid olduğu, məqsədli təyinatının fərdi yaşayış evinin tikintisinə və istifadəsinə imkan verib-vermədiyi, torpağın xüsusi mülkiyyətdə, yoxsa icarə və ya istifadə hüququ ilə əldə edildiyi araşdırılmalıdır. Eyni zamanda torpaq sahəsinin sərhədləri və faktiki ölçüləri kadastr məlumatları ilə tutuşdurulmalı, hər hansı məhdudiyyətin, servitutin, üçüncü şəxslərin hüquqlarının və ya digər yüklülüklərin olub-olmadığı müəyyən edilməlidir. Ərazinin baş planı və şəhərsalma sənədlərində həmin sahə ilə bağlı hansı şərtlərin nəzərdə tutulduğu da yoxlanılmalıdır.

Xüsusilə vurğulamaq istəyirəm ki, torpaq sahəsinin yaşayış məntəqəsi daxilində yerləşməsi avtomatik olaraq həmin ərazidə fərdi yaşayış evi tikintisinə icazə verilməsi demək deyil. Torpaqdan istifadə şəhərsalma sənədlərinə və müəyyən edilmiş təyinatına uyğun olmalıdır.

Bununla yanaşı, bir neçə xüsusi məqamı da nəzərə almaq vacibdir. İlk növbədə, tikilinin faktiki vəziyyəti sənədlərlə tutuşdurulmalıdır. Evin mərtəbələrinin, otaqlarının, ümumi sahəsinin, artırmalarının və yardımçı tikililərinin sənədlərdə necə əks olunduğu yoxlanılmalıdır. Sənədlərdə göstərilməyən tikililərin gələcəkdə avtomatik olaraq leqallaşdırılacağına güvənmək düzgün deyil.

İkinci məqam mülkiyyətçinin satış hüququ ilə bağlıdır. Əgər əmlak bir neçə şəxsin ümumi mülkiyyətindədirsə, müvafiq mülkiyyətçilərin hüquqları və razılıqları nəzərə alınmalıdır. Əmlak vərəsəlik yolu ilə əldə edilibsə, vərəsəlik sənədləri və mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı yoxlanılmalıdır.

Üçüncü məqam əmlakın yüklülükləridir. Ev ipoteka predmetidirsə, üzərində həbs varsa və ya başqa şəxslərin hüquqları ilə yüklənibsə, bu hallar satış prosesinə və alıcının gələcək mülkiyyət hüquqlarına təsir göstərə bilər.

Dördüncü məqam satıcının təqdim etdiyi sənədlərin həqiqiliyidir. Köhnə sərəncam, bələdiyyə qərarı, arxiv arayışı və ya təsərrüfatbaşına kitabdan çıxarış kimi sənədlər hüquqi əhəmiyyət daşıya bilər. Lakin onların mövcudluğu hər bir halda qeydiyyata alınmış mülkiyyət hüququnun olması demək deyil. Bu sənədlərin konkret əmlak üzrə hüquqi əsas olub-olmadığı rəsmi qaydada müəyyənləşdirilməlidir.

Mənim tövsiyəm odur ki, alıcı beh verməzdən və ya ilkin ödəniş etməzdən əvvəl əmlakın hüquqi ekspertizasını aparsın, reyestr məlumatlarını yoxlatsın və lazım gəldikdə müstəqil hüquqşünasın rəyini alsın.

Hesab edirəm ki, daşınmaz əmlak bazarında ən təhlükəli yanaşma yalnız kvadratmetrin qiymətinə əsaslanaraq qərar verməkdir. Məsələn, eyni ərazidə bir həyət evi bazar qiymətindən 25-30 faiz ucuz təklif edilirsə, alıcı ilk növbədə bunun səbəbini araşdırmalıdır. Bu fərq köhnə tikilinin təmirə ehtiyacından, kiçik torpaq sahəsindən və ya satıcının təcili satış istəyindən qaynaqlana bilər. Lakin eyni zamanda mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınmaması, tikilinin qanunsuz olması və ya torpaq təyinatının uyğun gəlməməsi ilə də bağlı ola bilər.

Alıcı qiymət fərqini üç istiqamətdə qiymətləndirməlidir:

* Real bazar dəyəri: Eyni ərazidə, oxşar torpaq sahəsinə və hüquqi statusa malik evlərin qiymətləri nə qədərdir?
* Əlavə investisiya xərcləri: Təmir, yenidənqurma, kommunikasiya və digər xərclər nə qədər vəsait tələb edəcək?
* Hüquqi riskin dəyəri: Əmlakın sənədləşdirilməsi mümkün deyilsə və ya mübahisə ehtimalı varsa, alıcı hansı maliyyə itkisi ilə üzləşə bilər?

Burada vacib bir prinsip var: əmlakın ucuz olması onun mütləq sərfəli olması demək deyil. Sərfəli alış o zaman baş verir ki, vətəndaş əldə etdiyi daşınmaz əmlakın həm faktiki, həm də hüquqi baxımdan tam sahibi ola bilsin.

Mənim qənaətimə görə, Bakının mərkəzində həyət evlərinin aşağı qiymətə satışa çıxarılması bazarda həm obyektiv iqtisadi, həm fiziki, həm də hüquqi səbəblərlə bağlı ola bilər. Bu cür təkliflərin hamısını riskli hesab etmək düzgün deyil. Çünki sənədləri tam qaydasında olan, lakin köhnə, təmirə ehtiyacı olan və ya təcili satılan evlər də mövcuddur.

Ancaq xüsusilə mərkəzi ərazilərdə torpaq sahəsinin hüquqi statusu, tikilinin qanuniliyi və şəhərsalma məhdudiyyətləri daha ciddi araşdırılmalıdır. Çünki həmin ərazilərdə torpağın iqtisadi dəyəri çox vaxt evin özünün dəyərindən də yüksək ola bilər. Alıcı bəzən ucuz ev aldığını düşünür, əslində isə hüquqi problemləri olan torpaq sahəsinə böyük məbləğdə vəsait yatırmış olur.

Ən vacib məqam budur: vətəndaş daşınmaz əmlakı ucuz olduğu üçün deyil, hüquqi cəhətdən təhlükəsiz və iqtisadi baxımdan əsaslandırılmış olduğu üçün almalıdır. Çıxarış, torpağın təyinatı, tikilinin qanuniliyi və faktiki vəziyyət bir-birini təsdiqləmirsə, hətta çox cəlbedici görünən qiymət belə ciddi maliyyə riskinə çevrilə bilər".

Röyalə Xəyal

Telegramda izləyin