MTK-ların "kvadrat oyunu": Vətəndaşa satılan mənzilin sahəsi necə şişirdilir? - ƏMLAK EKSPERTİNDƏN AÇIQLAMA

MTK-ların mənzil satışında kvadratmetr hesablaması vətəndaşların ciddi narazılığına səbəb olan məsələlərdəndir. Mənzilin sahəsinə dəhliz, divarların tutduğu hissə və digər sahələr daxil edilərək alıcıya daha böyük kvadrat satılır, nəticədə vətəndaş faktiki istifadə edə bilmədiyi sahənin pulunu da ödəyir.

Bu isə mənzil alıcılarının kvadrat hesablamasında aldadılması problemini gündəmə gətirir.
Mövzu ilə bağlı əmlak eksperti Fərid Cəfərli Sonxeber.az-a açıqlamasında bildirdi ki, MTK-larla bağlı ən çox rast gəlinən problemlərdən biri mənzilin sahəsinin alıcıya necə təqdim olunmasıdır.

Məsələn, alıcıya deyilir ki, mənzil "60 kvadratmetrdir". Sonradan məlum olur ki, mənzilin faktiki istifadə etdiyi yaşayış və yardımçı sahə 40 kvadratmetrdir, qalan 20 kvadratmetr isə dəhliz, lift holu və ya binanın digər ümumi istifadə sahələri ilə əlaqələndirilir.

Burada ilk növbədə anlayışları bir-birindən ayırmaq lazımdır: mənzilin sahəsi başqa anlayışdır, binanın ümumi sahəsində mənzil sahibinin payı isə başqa anlayışdır.

Alıcıya "60 kvadratmetr mənzil" satılırsa, alıcı əsaslı olaraq həmin 60 kvadratmetrin hansı hissəsinin onun müstəqil mənzil sahəsi olduğunu bilməlidir. Alıcı üçün ən təhlükəli məqam məhz rəqəmin necə təqdim edilməsidir.

Əgər reklamda və ya müqavilədə "60 kvadratmetr mənzil" yazılırsa, sonra isə bunun 40 kvadratmetri mənzilin daxili sahəsi, 20 kvadratmetri isə ümumi istifadə sahəsi kimi izah edilirsə, alıcı müqavilənin konkret şərtlərinə və texniki sənədlərə baxmalıdır.

Çünki alıcı pulunu nəyə görə ödədiyini dəqiq bilməlidir.

Əgər müqavilədə mənzilin sahəsi 60 kvadratmetr göstərilibsə, lakin sonradan çıxarışda və ya texniki sənədlərdə mənzilin sahəsi 40 kvadratmetrdirsə, burada artıq ciddi uyğunsuzluğun olub-olmaması araşdırılmalıdır. Binanın ümumi sahəsi ilə konkret mənzilin sahəsi eyni göstərici deyil.

Çoxmənzilli binada pilləkənlər, liftlər, dəhlizlər və digər ümumi istifadə üçün nəzərdə tutulan hissələr ayrıca hüquqi rejimə malik ola bilər.

Ona görə də MTK-nın hesablamasında belə bir ifadə varsa:

"Mənzil - 60 kvadratmetr, bunun 20 kvadratmetri ümumi sahədir"

alıcı mütləq soruşmalıdır:

"Mənim mülkiyyətimə 60 kvadratmetr sahə keçir, yoxsa 40 kvadratmetr mənzil və əlavə olaraq binanın ümumi əmlakında pay əldə edirəm?"

Bu, sadəcə söz fərqi deyil. Mülkiyyət hüququ baxımından fundamental fərqdir. Burada iki fərqli vəziyyəti qarışdırmaq olmaz.

Birinci vəziyyət: müqavilədə 60 kvadratmetr mənzil satıldığı göstərilir və həmin 60 kvadratmetrin hamısının mənzil sahəsi olduğu başa düşülür.

İkinci vəziyyət: müqavilədə əvvəlcədən açıq şəkildə göstərilir ki, mənzilin daxili sahəsi, məsələn, 40 kvadratmetrdir, əlavə olaraq alıcının binanın ümumi əmlakında payı vardır və bütün bunlar üçün hesablanan qiymət ayrıca izah edilir.

İkinci halda hüquqi vəziyyət tamamilə fərqli ola bilər.

Problem əsasən alıcıya bir rəqəmin "mənzilin sahəsi" kimi təqdim olunması, amma sonradan həmin rəqəmin içərisindən ümumi istifadə sahələrinin çıxarılması zamanı yaranır. Əgər alıcı hesab edirsə ki, ona mənzilin sahəsi barədə yanlış və ya natamam məlumat verilib, ilk növbədə MTK-ya yazılı müraciət etməlidir.

Müraciətdə konkret suallar qoyulmalıdır:

Mənzilin faktiki sahəsi neçə kvadratmetrdir?

Bu sahə hansı metodologiya ilə hesablanıb?

Ümumi istifadə sahələri hesablamaya daxil edilibmi?

Daxil edilibsə, hansı hüquqi əsasla?

Müqavilədə göstərilən sahə ilə texniki sənədlərdə göstərilən sahə niyə fərqlənir?

Çıxarışda hansı sahə göstəriləcək?

Alıcının ümumi əmlakdakı payı ayrıca necə müəyyən edilir?

Cavab şifahi yox, yazılı tələb edilməlidir.

Əgər məsələ həll olunmursa, müqavilə, ödəniş sənədləri, reklam materialları, plan və texniki sənədlərlə birlikdə hüquqi müdafiə mexanizmlərindən istifadə etmək mümkündür. Məsələnin iqtisadi tərəfi də çox vacibdir.

Tutaq ki, MTK bir kvadratmetr üçün 2 000 manat tələb edir.

Əgər alıcıya "60 kvadratmetr mənzil" satılırsa, ümumi qiymət 120 000 manat olur.

Amma faktiki mənzil sahəsi 40 kvadratmetrdirsə, alıcının ödədiyi məbləğin faktiki mənzil sahəsinə nisbəti artıq 3 000 manat/kvadratmetr təşkil edir.

Bu sadə hesab belə göstərir ki, "kvadratmetr" anlayışının müqavilədə necə müəyyən edilməsi alıcının ödədiyi yekun məbləğə birbaşa təsir edir.

Ona görə məsələ yalnız texniki ölçü məsələsi deyil, eyni zamanda istehlakçının iqtisadi maraqlarına birbaşa təsir edən məsələdir. Mən bu məsələni belə ifadə edərdim:

"MTK alıcıya mənzilin sahəsini göstərərkən mənzilin müstəqil sahəsi ilə çoxmənzilli binanın ümumi istifadə sahələrini bir-birindən aydın şəkildə ayırmalıdır. Alıcıya ‘60 kvadratmetr mənzil’ deyilib, həmin 60 kvadratmetrin əhəmiyyətli hissəsinin lift holu və ya ümumi dəhliz olduğu sonradan məlum olursa, burada müqavilənin məzmunu, texniki sənədlər, qiymətin hesablanması və istehlakçıya verilmiş ilkin məlumatlar birlikdə araşdırılmalıdır."

Və ən vacib praktiki tövsiyə:

"Mənzil alarkən yalnız ‘neçə kvadratmetrdir?’ sualını verməyin. ‘Bu kvadratmetrin neçə kvadratı mənzilin daxili sahəsidir, neçə kvadratı ümumi əmlaka aiddir və çıxarışda mənim adıma hansı sahə qeyd olunacaq?’ suallarını yazılı şəkildə verin."

Bu suallara cavab verilmirsə və ya müqavilədə qeyri-müəyyənlik varsa, alıcı üçün risk artıq başlayır.

Müəllif: İlkin Məmmədkərimov

Telegramda izləyin