Ev sahibi vəfat edib, ev kimə məxsus olacaq? - Hüquqi prosedurlar necə aparılır? - ƏMLAK EKSPERTİNDƏN AÇIQLAMA

Ev sahibinin vəfat etməsi ailə üzvləri və yaxınları üçün yalnız mənəvi itki deyil, həm də əmlakın gələcək taleyi ilə bağlı hüquqi məsələlər yaradır. Belə hallarda evin kimə məxsus olacağı, vərəsələr arasında necə bölüşdürüləcəyi və mülkiyyət hüququnun rəsmiləşdirilməsi məsələləri gündəmə gəlir. Bəzən vərəsələr miras hüquqlarını necə təsdiqləyəcəklərini, hansı sənədləri toplamalı olduqlarını və notariusa hansı müddətdə müraciət etməli olduqlarını bilmirlər.

Xüsusilə ailə üzvləri arasında razılıq olmadıqda və ya bir neçə nəfər eyni əmlaka iddia etdikdə proses daha da mürəkkəbləşir. Bəs ev sahibi vəfat etdikdə vərəsələr hansı addımları atmalı, miras hüququnu necə rəsmiləşdirməli və evin bölüşdürülməsi zamanı hansı hüquqi qaydalara əməl etməlidirlər?
Mövzu ilə bağlı əmlak eksperti Fərid Cəfərli Sonxeber.az-a açıqlamasında bildirdi ki, evin sahibinin vəfat etməsi yalnız ailə üçün mənəvi və emosional itki deyil, eyni zamanda həmin əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun gələcək taleyinin müəyyənləşdirilməsini zəruri edən hüquqi hadisədir. Onun sözlərinə görə, təcrübədə bu məsələ ətrafında kifayət qədər ciddi anlaşılmazlıqlar yaranır: "Bəzi ailələr hesab edirlər ki, ev sahibinin vəfatından sonra onunla birlikdə yaşayan övlad və ya həyat yoldaşı avtomatik olaraq evin tam mülkiyyətçisinə çevrilir. Digərləri isə düşünürlər ki, evdə qeydiyyatda olmaq və ya uzun müddət orada yaşamaq həmin əmlaka mülkiyyət hüququ yaradır. Burada əsas prinsip ondan ibarətdir ki, mülkiyyətçinin vəfat etməsi onun əmlakının hüquqi baxımdan sahibsiz qalması demək deyil. Əmlak üzərində hüquqlar qanunla müəyyən edilmiş vərəsəlik qaydasında digər şəxslərə keçir. Evin sahibi vəfat etdikdən sonra vərəsələrin atmalı olduğu ilk addım mirasın hüquqi rəsmiləşdirilməsi üçün notariusa müraciət etməkdir.

Bu zaman aşağıdakı məsələlər müəyyənləşdirilməlidir:

Vəfat etmiş şəxsin adına hansı daşınmaz əmlakların qeydə alınması;

Əmlakın üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədlərin mövcudluğu;

Vəsiyyətnamənin olub-olmaması;

Qanun üzrə vərəsələrin dairəsi;

Miras əmlakın tərkibi və digər mümkün hüquqi öhdəliklər;

Vərəsələrin hər birinin qanunla müəyyən edilmiş pay hüququ.

Mirasın açıldığı yer üzrə notariat orqanı bu məsələləri araşdırır və qanuni əsaslar olduqda vərəsəlik hüququ haqqında şəhadətnamə verir.

Xüsusilə qeyd etmək lazımdır ki, vərəsələr arasında ilkin razılığın olması hüquqi rəsmiləşdirməni əvəz etmir. Ailə üzvlərinin şifahi razılaşması gələcəkdə əmlak üzərində sərəncam vermək, satmaq, bağışlamaq və ya digər hüquqi əməliyyatları həyata keçirmək üçün kifayət etməyə bilər. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 1159-cu maddəsinə əsasən, qanun üzrə vərəsəlik zamanı birinci növbəli vərəsələr aşağıdakılardır:

Vəfat etmiş şəxsin uşaqları;

Sağ qalan həyat yoldaşı;

Vəfat etmiş şəxsin valideynləri.

Bu şəxslər, bir qayda olaraq, bərabər pay hüququna malikdirlər. Birinci növbəli vərəsələr mövcud olduqda, sonrakı növbəli vərəsələr, qanunda nəzərdə tutulan istisnalar xaric, mirasa çağırılmırlar. Şəxs sağlığında öz əmlakını vəsiyyət edə bilər. Vəsiyyətnamə onun iradəsini ifadə edən mühüm hüquqi sənəddir. Lakin vəsiyyətnamənin mövcudluğu bütün digər potensial vərəsələrin hüquqlarının avtomatik aradan qalxması demək deyil.

Mülki Məcəllənin 1193-cü maddəsinə əsasən, ölənin uşaqları, valideynləri və arvadı (əri) məcburi pay hüququna malikdirlər.

Bu o deməkdir ki, həmin şəxslər vəsiyyətnamənin məzmunundan asılı olmayaraq, qanunla nəzərdə tutulan məcburi paylarını tələb edə bilərlər. Məcburi pay, ümumi qayda olaraq, qanun üzrə vərəsəlik zamanı həmin şəxsə çata biləcək payın yarısıdır. Vərəsəlik məsələlərində ən çox hüquqi problem yaradan məqamlardan biri mirasın qəbul edilməsi müddətidir.

Mülki Məcəllənin 1246-cı maddəsi və Konstitusiya Məhkəməsinin hüquqi mövqeyi nəzərə alınmaqla, vərəsə mirası qəbul etmək üçün qanunla müəyyən edilmiş müddətlərə əməl etməlidir. Vərəsəliyə çağırıldığını bildiyi və ya bilməli olduğu gündən üç aylıq müddət və mirasın açıldığı gündən altı aylıq son hədd məsələsi xüsusi əhəmiyyət daşıyır.

Mirasın qəbul edilməsi notariusa müvafiq ərizə təqdim etməklə və ya qanunda nəzərdə tutulan hallarda miras əmlaka faktiki sahiblik etməyə, onu idarə etməyə başlamaqla həyata keçirilə bilər.

Burada vacib məqam budur: vərəsə yalnız evdə yaşadığına görə hüquqlarının tam və mübahisəsiz rəsmiləşdirildiyini düşünməməlidir. Faktiki qəbulun sübut edilməsi lazım gələ bilər.

Əgər vərəsə müəyyən edilmiş müddəti ötürübsə, vəziyyətin bütün halları araşdırılmalıdır. Üzrlü səbəblər olduqda məhkəməyə müraciət etmək və qanunda nəzərdə tutulan əsaslarla müddətin bərpasını tələb etmək mümkündür.

Mənim tövsiyəm budur ki, vərəsələr bu məsələdə son tarixə qədər gözləməsinlər. Ölüm faktı rəsmiləşdirildikdən sonra mümkün qədər tez notariusa müraciət etsinlər. Vərəsəlik hüququnun rəsmiləşdirilməsi üçün, bir qayda olaraq, aşağıdakı sənədlər tələb olunur:

Vəfat etmiş şəxsin ölüm haqqında şəhadətnaməsi;

Miras qoyanın yaşayış yeri barədə arayış;

Vərəsələrin şəxsiyyətini təsdiq edən sənədlər;

Qohumluq münasibətlərini təsdiq edən doğum, nikah və digər müvafiq şəhadətnamələr;

Evin mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədlər;

Mirasın qəbul edilməsi və ya vərəsəlik şəhadətnaməsinin verilməsi barədə ərizə;

Zərurət yarandıqda faktiki qəbul və sahiblik hallarını təsdiq edən sənədlər.

Sənədlərin konkret siyahısı vərəsəliyin növündən və işin xüsusiyyətlərindən asılı olaraq dəyişə bilər. Praktikada ən mürəkkəb hallar vərəsələrin sayının çox olduğu, ailə üzvlərinin əmlak üzərində fərqli iddialar irəli sürdüyü və ya vəsiyyətnamənin mübahisələndirildiyi hallardır.

Məsələn:

Vərəsələrdən biri evi öz adına keçirmək istəyir, digərləri buna razı olmur.

Bir vərəsə uzun illər həmin evdə yaşadığını əsas gətirərək bütün əmlaka iddia edir.

Digər vərəsələr mirasdan xəbərsiz olduqlarını və ya mirasın faktiki olaraq gizlədildiyini bildirirlər.

Evin sənədlərində mülkiyyət hüququ ilə bağlı uyğunsuzluqlar mövcuddur.

Vərəsələrdən biri əmlakın bölüşdürülməsinə mane olur.

Belə hallarda ilk növbədə notariat qaydasında hüquqi həll imkanları araşdırılmalıdır. Vərəsələrin dairəsi, mirasın tərkibi və payların həcmi barədə mübahisə mövcud olduqda isə məhkəməyə müraciət zərurəti yarana bilər.

Məhkəmə qarşısında vərəsəlik hüququnun tanınması, mirasın qəbul edilməsi faktının müəyyənləşdirilməsi, payların müəyyən edilməsi, əmlakın bölünməsi və digər müvafiq tələblər irəli sürülə bilər.

Burada bir məqamı xüsusi vurğulamaq istəyirəm: vərəsələrdən birinin evdə faktiki yaşaması digər vərəsələrin mülkiyyət hüquqlarını avtomatik aradan qaldırmır. Eyni zamanda, paylı mülkiyyət hüququna malik olmaq da hər bir vərəsəyə evin bütövlükdə sərbəst şəkildə satılması və ya digər şəxslərin hüquqlarına müdaxilə edilməsi səlahiyyəti vermir. Vərəsəlik yalnız əmlak və aktivlərin əldə edilməsi kimi başa düşülməməlidir.

Mirasın tərkibinə miras qoyanın əmlak hüquqları ilə yanaşı, qanunla miras üzrə keçən öhdəlikləri də daxil ola bilər. Məsələn, müəyyən kredit və borc öhdəlikləri, əmlakla bağlı digər hüquqi öhdəliklər araşdırılmalıdır.

Lakin bütün şəxsi öhdəliklər avtomatik olaraq vərəsələrə keçmir. Şəxsi xarakter daşıyan və qanunla mirasın tərkibinə daxil edilməyən öhdəliklər istisnadır.

Bu səbəbdən vərəsələr yalnız evin bazar dəyərini deyil, mirasın ümumi hüquqi və maliyyə vəziyyətini də qiymətləndirməlidirlər. Notarius tərəfindən vərəsəlik hüququ haqqında şəhadətnamə verildikdən sonra daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatına alınması məsələsi həll edilməlidir.

Əgər ev bir neçə vərəsəyə keçirsə, onların mülkiyyət hüquqları müvafiq paylar üzrə rəsmiləşdirilməlidir.

Bundan sonra vərəsələr qanunvericiliyə uyğun olaraq:

Əmlakdan birgə istifadə edə;

Qarşılıqlı razılaşma əsasında əmlakı bölüşdürə;

Öz paylarını qanuni qaydada özgəninkiləşdirə;

Payların ayrılması və ya əmlakın bölünməsi üçün məhkəməyə müraciət edə bilərlər.

Əgər evin naturada bölünməsi texniki və hüquqi baxımdan mümkün deyilsə, tərəflərdən birinin digərinin payını əldə etməsi və ya qanunda nəzərdə tutulan digər bölüşdürmə mexanizmlərindən istifadə edilməsi məsələsi gündəmə gələ bilər. Hesab edirəm ki, vərəsəlik məsələlərində vətəndaşların yol verdiyi ən böyük səhvlərdən biri hüquqi rəsmiləşdirməni təxirə salmalarıdır.

Bəzən ailə üzvləri arasında münasibətlərin yaxşı olması səbəbindən düşünülür ki, ev onsuz da ailənin ümumi mülkiyyətində qalacaq və sənədləşdirməyə ehtiyac yoxdur. Lakin illər sonra həmin ev satılmaq, bağışlanmaq, ipotekaya qoyulmaq və ya başqa şəxsə keçirilmək istənildikdə hüquqi problemlər ortaya çıxır.

Digər ciddi problem isə vərəsələrin əmlakın faktiki bölgüsü ilə hüquqi bölgünü eyniləşdirməsidir. Məsələn, ailədə razılaşırlar ki, ev böyük övlada qalsın, digər övladlar isə bu barədə heç bir iddia irəli sürməsinlər. Ancaq belə razılaşma qanunun tələb etdiyi formada rəsmiləşdirilməyibsə, gələcəkdə mübahisə yaranması ehtimalı yüksəkdir".

Müəllif: İlkin Məmmədkərimov

Telegramda izləyin